文／本刊记者 徐卓航
一年一度的“双11”电商大战刚刚过去，人们却由此关注到了背后的物流地产租金和售价的快速上升。有分析认为，受电商快速发展等因素影响，**近5年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为**钱的不动产投资资产。根据戴德梁行的统计，过去5年，上海优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨。
实际上，物流仓储物业租金上涨的背后，是国内外**资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求在短期内快速上升。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，上海成了众多电商企业的必争之地，物流地产价格正在不断上涨。在未来的三到五年时间内，上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。
仓储用地需求旺盛
如今，物流地产开发成为炙手可热的产业。黑石、凯雷、平安等**大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。
戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，物流地产的开发主体有三类。**类是专业性开发商；第二类往往是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围；第三类是纯粹的**行为。而上海正是这三类物流地产开发主体的必争之地，**资本在物流地产领域的全面布局，将助推上海仓储用地价格上涨。
由于上海城市外扩难度大，土地资源非常紧俏，市面上出现了部分企业囤积土地等待升值现象。目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降。随着中国的物流地产更加市场化，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。据了解，当前上海仓储用地的需求主要来自两类企业，一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主；第二类是物流地产投资商，这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。
**房地产专家蔡为民认为，目前外环内的物流仓储用地凭借其优越的区位条件，拥有很大的升值空间，但是由于土地变性要求弥补的差价较高，因此很多企业将自有资产用于仓储和办公出租，未来这部分企业囤积的土地或将升值。
