编制规划前，是否需要先做“可研报告”？

做规划前到底要不要编制“可研报告”，很多客户在和我们至道规划院前期接洽时，都咨询过这个问题。

1、先给个肯定回复：99%情况下，是不需要编制的！！

为什么呢？因为投资项目分为“审批、核准、备案”三大类。

从法理角度只有“**投资型”、要走“审批”程序的项目才需要做“可行性研究报告”。

文旅类项目一般都是社会投资型，且不属于重大限制类产业反倒是鼓励发展型产业，因此只需走“备案”程序。参见图示：

2、那为什么有的地方**还是要求投资商对备案型项目做“可研报告”？

一言以蔽之：计划经济时代遗留下来的惯性思维！

很多投资商的文旅项目，明明属于备案类，但是地方官员不分青红皂白，上来就要人家先做个“可研报告”。主要是因为计划经济时期的行政惯性造成的，

但其实2004年出台的《国务院关于投资体制改革的决定》早已经明确：“彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级**及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用**投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。”

 也就是说，只要你不用国家财政的钱，是你自己钱投资，那么市场盈亏前景如何，由企业自主决策，不再存在所谓对**的“可行性”的报告了。

3、当某些**官员“逼你”做可研报告时，投资商怎么办？

这种现实情况是存在的，北京至道规划院遇到过不少，也曾经多次居中协调过。往往分四种情况。

**种情况是：遇上开明官员，一点就通，自觉纠正过时行政意识，不再要求投资人花冤枉钱编制可研报告

第二种情况是：遇上一条筋官员，这时投资商往往只能是“花钱消灾”心态，花**少的钱做一个装样子的文本，迎合某官员。

第三种情况则比较复杂：有的地方官员也知道改革后的新政策不必做。但从市场风险评估角度，某些官员会“好心”提醒企业编个可研报告。殊不知虽然好心，但从技术角度不对。因为像房地产、景区这类空间型项目的决策，“可研报告”的技术类型是不适合的，“策划规划”类技术类型才是**适合的。

第四种情况，项目在申请**时，部分银行要求出局“可行性研究报告”。我们人为，这和第三种情况类似，都是对技术的“好心”误解。但银行是企业不是**，它愿意这样做也有它的市场自由权，你无法攻击它涉及政策违规问题。因此也只能配合做了！（不过就是多花了一笔冤枉钱，因为后续的“规划”也完全能评估银行的风险问题）

4、总之：

（1）从政策法规角度：只要是不花**财政钱的，都不用编制可研报告

（2）从技术保障角度：对于地产、景区此类空间型项目，“策划规划”是比传统可研报告更实用的技术保障。不仅能解决空间布局、项目落地、设计创意问题，也包含决策定位、成本估算、市场前景等。即：“可研报告”能解决的“规划”都能解决，“可研报告”不足的“规划”也能有效弥补。