物业空置房该如何定义

随着物业服务日益深入城市居民生活,物业相关法律和政策也渐渐普及,空置房物业费打七折这个说法在社会上流传甚广。但是,不少民众对房屋空置的理解还存在认识上的偏差。在一起物业费纠纷中,朱某辩称自己的房屋空置了一年半,该期间段的物业费应当享受七折优惠。近日,法院适用小额诉讼程序对这起物业合同作出一审终审判决,判令朱某夫妇须全额支付2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业费共计8166元。2011年11月,朱某夫妇购买了市区一处商品房。2013年4月,朱某从物业公司拿到钥匙后便于次月开始装修,同年8月完工。但朱某一家并未立即入住,直到2014年10月,朱某全家才正式入住新房。因空置折扣问题,朱某夫妇与物业公司产生纠纷,拖欠了2014年5月1日之后的物业费。今年8月,物业公司一纸诉状将朱某夫妇告上了法院。因该案诉讼标的较小,案件事实清楚,权利义务关系较为明确,该院立案后适用小额诉讼程序进行审理。法院审理查明,原、被告在物业服务合同中约定,空置房屋连续满六个月以上的,按不低于70%的标准收费。双方的争议也集中到对这一条款的理解上。物业公司认为,只有装修开始之前才属于空置,装修完毕即代表着已入住；业主则辩称,是否空置应以实际入住为界限,既然合同约定了折扣比率,业主就有权享受,请求按70%的标准缴纳费用。法院审理认为,我国《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。同时,《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定,业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十缴纳,具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门确定。本案中,朱某夫妇从2013年5月开始即已着手装修,此时应视为已实际入住,其房屋空关的时间仅有一个月左右,不符合双方的合同约定,遂支持了物业公司的诉讼请求并作出上述判决。在房产销售领域,空置房是指房屋竣工一年后没有售出的房屋,因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳,故物业服务领域的空置房应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。因为房屋交付给业主后,业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利,进驻装修后就会产生生活和装修垃圾,业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务,故此时不能再视为是空置房,故在物业领域空置的认定应以是否装修更为合理。