重启限购焉能打破楼市“调涨”怪圈

深圳市房地产研究中心 李宇嘉　　所谓新一轮调控，依然采取传统的需求端控制，与中央一再表态的供给侧改革攻坚，比如农民工市民化、公共服务均等化相去甚远。过去“10年9 调”，已经准确无误地告诉市场，在没有对结构性矛盾做些许修正的情况下，任何一次在“需求端”的抑制，不过是在积蓄楼市下一波反弹的力量。在货币政策宽松依旧，“资产荒”山雨欲来的形势下，此轮调控积蓄的下一波反弹力度，或许会更大。　　8月**一天，厦门(楼盘)和武汉(楼盘)这两个东部和中部的代表城市，相继在下午和晚上出台了“限购令”和“限贷令”。自此，作为今年上半年楼市“国之标杆”的二线热点城市，基本上都亮出了调控楼市的姿态，包括此前发布新政的南京(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)。　　不过稍加留心可以发现，所谓新一轮调控，依然采取传统的需求端控制，与中央一再表态的供给侧改革攻坚，比如农民工市民化、公共服务均等化相去甚远。而且，本轮楼市调控，地方**畏难情绪、敷衍之态昭然。突出地表现在，地方**既要贯彻落实上级指示，又不想让本地楼市降温、土地少收钱，**出炉的所谓“调控”，信号意义大于实际效果。比如，厦门和苏州虽重启限购，但尽显对伤及购买力的担忧，苏州限购更是近乎“虚设”，武汉和南京对二套房贷杠杆的限制微乎其微。　　另外，近日上海(楼盘)楼市调控传闻，在促成交易火爆的同时，还发酵成又一轮“离婚潮”，令人啼笑皆非。尽管上海市**立即辟谣，但市场坚称“宁可信其有不可信其无”：8月30日的新房成交逆天突破了2000套，冲上了年内单日成交**，甚至为29日的2倍，8月31日的成交量达到1123套，9月1日接近千套，这已是上海商品房单日成交连续8天过千套。相伴随的是，沪上各区民政局窗口排起了离婚长队。为应付收件压力，徐汇区民政局甚至发布离婚限号的公告。　　无独有偶，今年上半年，南京结婚仅比去年同期增加2318对，但离婚却比去年同期增加了6437对，增长了41%，这与今年上半年南京楼市成交量翻倍，地王频现，房价暴涨35%(在全国排名第二)完全是一样的节奏。2015年，深圳二手房市场离婚购房比例高达47%，当年深圳房价暴涨47.5%，购房需求可见一斑。　　不可否认，过去10年，买房是创造个人财富的**介质(没有之一)，特别是对于普通百姓。今年上半年，银行拼命给老百姓(603883,股吧) 加杠杆，新增房贷额增长113%，信贷全面“散户化”，而企业**却在收缩。在京沪深等热点城市，银行更是大打“价格战”，房贷利率逼近银行融资成本。同时，避险保值也好，获取资产收益也好，老百姓也在拼命加杠杆。2015年，深圳平均按揭6.5成，假离婚将杠杆逼近极限。今年上半年，深圳**买房占 93.7%，可谓用足用尽杠杆。　　数据显示，今年上半年，按揭新增2.36万亿，比2015年同期增加1.25万亿，增幅为113%。7月份，居民中长期**新增4773亿元，占新增**的102%，同期企业**却出现2007年以来首次单月负增长。目前，居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)从2006年的15%上升到今年上半年的39.5%，2016年底将达到43%，接近美国“次贷”危机前的水平。2016年半年报显示，银行信贷个位数增长，而按揭平均增长20%。